物业企划书
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物业企划书篇一：2014年度物业工作计划书
2014年度物业部工作计划书
不断提高客户满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下部门工作计划
物业部自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入正规管理阶段，为了能使物业部达到集团领导的预期（树立形象，独立运营，自负盈亏），物业部正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与客户的沟通，不断增进与客户及其他部门之间配合，满足客户的需求，不断提高客户和其他部门的满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一﹑充分发挥物业部的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为客户（其他部门）服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行"全员服务责任制".每一位员工都有责任和义务服务客户和听取客户的建议，并在第一时间传递到各部门，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以客户为中心，并在服务责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑物业部实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与经理负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑健全完善管理处规章制度，如物业部员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
3﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。4﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
5﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强物业部员工的凝集力。四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑客户向其他部门及集团领导有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.
2﹑客户对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。6﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
物业部挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职 员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、物业部的各项规章制度
2、物业部的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、 提升物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据物业工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
4、清洁绿化管理：保洁部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、车辆管理：对进入现场的车辆进行严格管理，逐步实现来访车辆按序按车位停放。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记，要求保安员对公司人员熟知度达90%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七，储备人才
随着集团迅速发展，人才储备尤为关键，新项目启动需要大量物业各部门管理人才，从现有人员中筛选晋升是对员工的最大福利和最好的平台，对部门后续稳定发展起着和关键的作用。（车队，内保，吧员，水电工）建议扩编2人以上，方便部门实施末尾淘汰和骨干储备提拔。
八，物业公司成立
物业企划书篇二：物业服务计划书
智园慧园项目物业服务计划书
一、工作目标
1、近期目标(2014年8月至2016年8月)建设成长期2年
①与公司的战略紧密配合,为公司开发的智园 慧园项目做好前、中、后期的物业管理服
务;
②从 智园 慧园开始建设、练就一支物业管理队伍,为公司后期滚动接盘提供全方位有力
支撑.
③在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务,保障公司在行业内有一定的知名度; ④通过资源整合,将物业管理的先进理念,在智园 慧园适当运用,加强窗口的宣传力度; 2、远期目标(2016年8月至2019年8月)稳定发展期4年~5年 ①引进5S、ISO9000质量体系、14000环保等先进理念和管理技术; ②争创市优、省优、国家示范小区;
③做全南京、江苏乃至全国 ,有一定知名度的物业管理公司。
④开拓物业管理市场,通过企业的管理质量,在市场上接管楼盘，通过规模经营,树立企业
品牌及效益; ( 视公司战略规划而定)
二、制度化建设(相关制度及运行表单见附表——查验后结合现场具体情况初步修订,试运
行一年过程中逐步优化修订后定稿)
1、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等,加强内部管理;
2、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格(在公司指导下完成);
三、人力资源管理(注:公司人力资源部指导下完成) （一）人力资源管理原则
①计划在人力资源部的协助下,开展工程、保安、客户服务中心及清洁工等职务的招聘; ②开展对上述人员的培训、教育工作;
③针对各岗位开展“一专多能,一职多能”的培训 ,保障人力资源的流失率在可控制的范围.
④对物业各项重要岗位要求取得上岗资格各类证书;
⑤要求各部门主管必须每年培养一名副手,保障项目人力流失的可控性及后续的物业管理市场拓展时必须人力资源; 对有些管理岗位采取兼任原则，以达到减员高效之目的 ⑥竞争上岗,优胜劣汰,善用人,激励人:
员工队伍综合素质中最重要的是观念到位,服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等
(一)、服务理念与模式
1、一站式"物业管理服务
买楼不仅仅是买一套房子，而是买一个家。买的是实物与服务的结合体，对业主而言，除了有一个安全舒适的环境外，及时迅速的服务所带来的便利生活更是必不可少的。
所谓的"一站式"物业管理服务，就是为每一户业主或住户指定一名物业管理的客户代表，全面处理该客户的一切服务需求，无论业主有什么样的服务需求，只需要一个电话给自己的指定客户代表，在力所能及的范围内，一次就搞掂。
客户所有的需求,都可以在服务中心解决,流程为: 客户要求提供服务-->服务中心-->服务中心安排有关人员进行服务-->服务完毕,请客户确认-->服务中心回访对于业主来说，也就相当于用合适的价格请了一个贴身服务的好管家。
每位员工都有责任和义务接待客户,将客户的需求统一传递到服务中心,服务中心将客户的需求落实后,告之第一接待人。第一接待人应就处理时间向客户做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,并尽快将结果反馈给客户。第一接待人负责跟踪此项服务需求处理的情况直至客户满意为止。对特殊客户的需求,项目经理应负责处理完毕后的再次与客户沟通。
一站式"和物业管理服务是一种定向服务，使物业公司内部各部门之间通过有效的沟通成为一个整体，从而使业主免去不少烦恼。 2、"三合一"收楼跟踪服务
对于业主来说，在收到钥匙前后能否得到细致的服务是极为重要的，作为一项耗费不菲的支出能否物有所值就看我们能否有相应的跟踪服务。
理角度提出自己的意见，并且需尽快熟悉了解整个水、电、智能化系统的相关资料。 产品销售阶段：当准业主经过充分考察后落订时，销售人员将业主的有关资料与物业公司共享，我司将指定专门的客户代表定期与业主联系，在收楼前保证有三次有效沟通，向业主通报有关工程进度情况、解答业主的疑难，特别是物业管理方面的问题。从而使业主与客户代表之间有一定的沟通和了解，对公司产生认同感，为日后的工作打好基础。
收楼阶段：在收楼时，每户业主均可享受到销售、工程、物业三合一的收楼跟踪服务，由于过程的顺利进行。 3、"金钥匙"贴心管家服务
在智园 慧园 可实行金钥匙贴心管家服务的内容大致如下：
真情关爱服务：业主、住户生日祝贺、老人节慰问、子女升学祝贺、伤病慰问。 健康保障服务：提供上门医疗服务、家庭病床服务、定期全身体检服
4、零干扰的隐性服务
我们提倡零干扰的隐性物业管理服务，这是人性化物业管理的有机组成。充分尊重业主的私密性，为业主提供更加灵活的服务内容，使业主在不知不觉中享受到高品位的服务。 约早上6:30分以前我们的清洁工就已经做完了小区内的清洁工作，然后进行楼宇内部的
制，如何恰如其分的做到安全又方便，又能充分尊重住户的个人空间，营造一个尊贵和谐安逸的安居环境？因为小区人员流动大，我们将尽量淡化保安的视觉紧迫感，因地制宜地设置形象型保安、服务型保安和流动型保安来担负起区内的安全防范工作。 5、对焦式服务
根据不同客户群体的服务需求，以客户关注的焦点为管理服务的出发点和归宿点，随时把客户的需求转换为服务责任与动力，为客户个体或群体量身定制特约和专项服务，使业主或用户足不出户就能享受到各种生活便利。定期或不定期开展客户满意度调查，引入用户满意管理体系，动态掌握客户的关注问题，并主动预防、解决日常服务工作中存在的不足，持续改进服务工作，向业主提供满意和惊喜服务。一站式服务 （二）、各部门内部运作流程 1、对客服务
1）以客户为中心的服务流程
①客户服务中心担负统一指挥、协调工作,处理日常管理事务和紧急事项。
②设立值班经理制由项目部经理及部门主管轮值负责,项目坚持每周工作例会和部门每天工作早会,一般问题不过夜。 2）信息反馈流程
① 坚持管理处每季度安排客户专访,收集客户意见、建议或投诉。
② 管理处每年度向开发商/业主委员会作正式汇报并提交管理报告,征询各方面意见和建议。
③ 坚持每半年组织一次客户座谈会,广泛了解客户对物业服务的意见和建议,同时要强化服务系统的及时改善和有效沟通,最大限度地满足客户服务需求。 ④ 管理处员工日常征询客户意见,这是最重要的沟通渠道。 2、工程设备
1）小区房屋主体及设备、设施的管理
专业的工程技术人员，结合完善的质量控制体系对以下项目实施全面、及时、高效的管理： ①房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况的记录，根据实际变动及时变更的有关记录；
②房屋的日常保养、维修，定期对房屋（外立面的清洁）； ③房屋装修的申请与审批及装修的全程监控； ④小区内各类公用设备、设施的日常运行、维修保养。 2) 报修、维修工作
急需处理的问题,15分钟(运行后视情况修订时间)赶到现场予以处理。 非急需处理的问题,半个工作日内与报修人联系,1~2个工作日内予以处理。 一时无法解决或根本无法解决的问题,要立即联系报修人说明情况或商定处理的办法及时间。 3、秩序与安全管理
智园慧园实施封闭式安全管理，采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合、围合管理与整体联动相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系，切实保障小区24小时安全无忧：
①小区外围24小时红外感应周界防护系统； ②小区公共区域24小时闭路监控系统； ③小区各入口可视对讲门禁系统； ④小区24小时固定安全护卫岗设置； ⑤小区24小时流动巡逻岗设置；
⑥小区分片围合管理与整体联动的应急反应系统；
⑥小区公共区域24小时消防预警及联动（会所）控制系统； ⑦小区家庭燃气泄漏报警系统（标书中未体现） 4、小区环境卫生管理
我们将为智园慧园提供12小时保洁时限的环境卫生管理，有效保障小区环境的清洁与舒适，同时我们所推行的隐性服务模式将会充分尊重小区住户的视觉感受与私密空间。
地面清扫 2次/天,电梯前厅等重要部位专人随时清扫 地面无杂物垃圾;道路无土无沙,无杂草,无积水,无烟头;车库、车棚、楼梯口无杂物;门窗、天台、天棚无尘,无蜘蛛网。 所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99%以上。
楼道、楼梯走廊 每周清扫3次,每月清洗15次。 无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放,消防箱、扶手无尘。保洁率99%以上。
消杀 喷洒杀虫剂垃圾池1次/周、排污井池1次/月。投放灭鼠药1次/月。 蚊蝇消杀率99%,蟑螂、老鼠密度1%以下。
清理项目 雨、污水井管道1次/季 化粪池1次/半年 无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失。（工程部﹠环境部）
绿 化 造型修剪夏季20天1次,其他季1次/月。 保持草坪平整;保持绿化有足够的生长肥料、水分;无死苗、桔草现象,绿地保持率99%。 草坪修剪1次/年 施肥2次/年
物业企划书篇三：小区物业管理计划书
物业管理计划书
第一章 前言
西安市祭台新苑小区，位于西安市青龙路北侧，毗邻西铁局新村，是碑林区祭台村城中村改造村民住宅安置小区。小区总建筑面积12万多平方米，由五栋高层组成，（其中5号楼在建）；小区内住宅面积11.2㎡；商铺面积0.9万㎡；地下停车位250个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区将配备先进设备设施，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐等，让业主感到方便、舒适、安全。
西安双台物业管理服务有限公司具有物业管理叁级资质，公司主要领导具有从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的专业管理经验，而且管理层、物管员等持证上岗，并且大多与小区居民已建立良好的人际关系，对小区居民的基本情况十分了解，面对城中村改造后的新市民群体，与其他物业公司相比，更便于对小区物业提供相关管理和服务。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，利用先进的管理系统，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使祭台新苑小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使祭台新苑小区业主的房产真正达到增值保值的目的，使小区业主的房租收入进一步提高，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司将结合社区工作需要，努力为小区居民提供更多、更优质的便民服务；充分利用基层服务管
理经验，化解社区矛盾，调解邻里关系，出台扶贫帮困措施，拓展居民就业渠道，为祭台社区的和谐、稳定作出努力，为创建和谐碑林做出贡献。
我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
第二章 物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；
◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；
◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；
◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；
管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、 完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防
范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。 公司将通过良好的物业管理，使业主房产保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上；
◆ 报修及时率达到100％；
◆ 清洁管理无盲点；
◆ 设备设施完好率达到98％以上；
◆ 小区路灯完好率达到100％；
◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；
◆ 有效投诉处理率100％；
◆ 服务满意率达95％以上；
◆ 绿化完好率达到98％以上；
◆ 道路完好率达到98％；
◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％；
◆ 无服务安全事故发生。
二、主要措施
◆ 完善各项管理制度和管理规定；
◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；
◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；
◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；
◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录；
◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费；
◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施；
◆ 制定并组织员工培训计划的实施；
◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制
1、 建立监督机制；
2、 建立信息反馈及处理机制；
3、 制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；
4、 管理人员的培训管理；
5、 增强服务意识，量化管理及标准运作；
6、 企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、 管理处经理职责；
2、 管理人员岗位职责；
3、 作业人员岗位职责；
4、 员工培训；
5、 管理处运作管理工作规程；
6、 人事管理及员工培训、考核制度；
五、管理处运作管理规程
1、 内部运作管理办法
2、 小区秩序管理；