天地一号营销策划书
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天地一号营销策划书篇一：天地壹号营销渠道管理
天地壹号渠道的基本形式
1、起点是生产商，终点是消费者和用户
2、参与者是商品流通过程中各类型的中间商
3、前题是商品所有权的转移
4、渠道成员：厂商，代理商，经销商，分销商，批发商，客户
5、渠道结构
6、方法
7、中小企业渠道存在的问题
8、渠道管理发展趋势（导向，功能认识，成员之间关系，结构，运作方式的转变）
9、经销商管理
（1）职责：产品分销（市场需求，网络，物流配送）信息传播（提供顾客需求销售数据，市场环境）品牌推广（广告，活动，人员宣传）提供服务（真正的终端服务）
（2）选择：经营能力（资金，人员，营业面积，仓储能力）经营水平（适应，创新，吸引） 资金周转能力 支持力度 信誉
（3）方法：树立诚信，加强制度管理，给予利润、利益和高效管理，引导和培训
10、冲货管理
（1）价值链上的价值分配 （2）概念，原因，表现形式，危害，策略
（3）冲货产生的原因：销量，库存，差价，返利，控制管理不善，客情不好
（4）冲货的影响、危害：a、影响渠道控制力和企业形象；b、损害销售业绩和品牌形象 c、经销商和消费者对产品品牌失去信心；d、影响市场决策分析
（5）冲货发生的三个条件：冲货主体，环境，诱因
（6）冲货避免方法：选择好的经销商（信誉，和品德，规模，网络，资金），创造良好的销售环境（科学的销售计划，合理划分区域），制定完美的销售政策（好的价格体系，促销活动后的价格监督）
（7）策略：制定合理的奖励制度；建立监督管理制度；渠道扁平化；约束制度化；加强客情关系，提高经销商忠诚度
11、终端建设和维护
12、终端管理方法
天地一号营销策划书篇二：明源新天地营销策划书
本报告是为明源新天地（暂定名）营销策划书，由于项目在定位、规划等方面已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的认知下做出的。
今后我们的目标：
项目前期小组成员
策划总监：邹波
数据分析：叶惠彬
数据收集：邹映周、廖渭忠
市场调研：张玉媚、邹映霞、叶惠国
资料整理：张玉媚
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参考文献：
1、《中华人民共和国国家统计局》
2、《2011年度河源市国民经济和社会发展统计公报》
2、《1998—2010年度河源统计公报》
3、《2011年度河源统计年鉴》
4、《2012年度河源政府工作报告》
5、《河源政府网站》
6、《河源规划局》
7、《河源统计局》
8、《河源房管局》
9、《河源房地产信息网》
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前言 ?????????????????????????? 1
第一章：房地产市场分析 ????????????????? 5 一、2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况 ??????? 5
（一）房地产开发投资完成情况 ?????????????? 5
（二）商品房销售和待售情况 ??????????????? 6
（三）房地产开发企业到位资金情况 ???????????? 7
（四）房地产开发景气指数 ???????????????? 8
二、河源市房地产市场分析 ???????????????? 10
（一）河源本地时事政策 ????????????????? 10 （二）2012年市区前三季度运行情况 ????????????13
（三）河源11月份房地产市场 ?????????????? 15
第二章：同片区项目个案分析 ??????????????? 17
一、宝豪·御龙湾 ???????????????????? 17
二、江泮花城?????????????????????? 19
三、名仕家园?????????????????????? 20
四、南湖片区旧改项目?????????????????? 21
五、竹园路拆迁改造项目????????????????? 22
六、电子数码城改造项目????????????????? 22
七、公园西旧城改造项目????????????????? 23
八、学生路老县委宿舍改造项目?????????????? 24
第三章：项目分析 ???????????????????? 24
一、项目概况 ?????????????????????? 24
二、区域分析 ?????????????????????? 26
第 3 页 共 55 页
三、项目户型分析 ???????????????????? 27
四、项目SWOT分析及发展战略 ???????????????30
（一）项目SWOT分析 ???????????????????30
（二）项目综合评价与发展策略 ?????????????? 32
五、项目分析总结 ???????????????????? 33
第四章：项目市场定位 ?????????????????? 34
一、项目卖点提炼 ???????????????????? 34
二、目标客户群定位 ??????????????????? 35
三、价格定位 ?????????????????????? 36
第五章：项目营销策划及推广策略 ????????????? 38
一、营销策略 ?????????????????????? 38
（一）营销目标 ????????????????????? 38
（二）营销策略 ????????????????????? 39
二、推广策略 ?????????????????????? 44
（一）推广目标????????????????????? 44
（二）推广思路与策略 ?????????????????? 45
三、阶段性推广策略 ??????????????????? 45
四、广告投放计划 ???????????????????? 49
（一）广告目标????????????????????? 49
（二）推广途径整合??????????????????? 49
（三）整体推广节点??????????????????? 50
（四）推广费用预算??????????????????? 51
五、其它建议 ?????????????????????? 52
第六章：结束语 ????????????????????? 55
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一、2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况
（一）房地产开发投资完成情况
2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10
月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。
1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。
1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万
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天地一号营销策划书篇三：江南一号广告营销策划书
目 录
一、市场背景分析 ——————————————— 2
1. 宏观面利好 ------------------------------------- 2 2. 微观面 -------------------------------------- 2
3. 主要竞争对手的状况 ---------------------------- 2
二、产品定位 ————————————————— 5 三、诉求重点（十大卖点） ——————————— 5 四、项目特性分析 ——————————————— 6
1.项目特点 ---------------------------------------- 6 2.结论和建议 ---------------------------------------7
五、项目的区位分析 —————————————— 7 六、广告策略 ——————————————— 8
1. 基本思路 --------------------------------------- 8 2. 广告文案创意与阶段实施方案
----------------------------------- 9
七、公关与促销活动策划—————————————15 八、新闻宣传策划 ——————————————— 16 九、广告投放费用预算 ————————————— 17
江南一号广告营销策划书
一、市场背景分析
1.宏观面利好
国家两次确认把房地产业特别是住宅业作为新的经济增长点培育，并且全面停止福利分房，彻底改革住宅分配制度。受这影响，国内房地产市场行情迅速回升变好，吉林市一季度商品住宅交易量比去年同期增长264%，大量空置房被消化，缓解了市场压力。7月1日停止福利分房，购买房屋成为个人行为，真正具有竞争力的楼盘脱颖而出。
3月21日起，中国人民银行第四次降息，存款利率平均下调0.16个百分点，降息将在一定程度上刺激消费。按揭贷款、超前购房消费观念已逐渐被更多人接受。许多过去尚不具备购买力的潜在消费者将变成现实的购买者。
2．微观面：市场竞争更趋激励
上半年的住宅市场行情大涨是单位集团购房能量的最后一次释放。江南一号项目因推盘过晚，未能饱享这“最后一顿晚餐”。相反，许多本来可以争取到的客户，已经被市场分流，个人散户更多的则在观望，持币待购。
吉林住宅市场仍然明显供大于求。截至目前，经吉林市房管局批准的可预售商品房（不包括别墅、写字楼、商场和店面）还有40多万平方米。这些积存楼盘，产品特征和功能又已定型，只能靠价格战去拼夺市场，尤其中高档的几个住宅楼盘，降价促销策略更为明显，此外，吉林还有不少的新盘在下半年陆续推出，市场压力将更大。
3、主要竞争对手状况
盘时目前吉林市在售的房地产项目多达651个，质量稂莠不齐，根据江南
一号的市场定位来看，主要的竞争对手包含锦绣江南、万科城、大唐天下江山、恒大华府等等。其中万科城拥有强大的品牌效应，销售情况较好。但由于开间较
早，2016年10月13日12#已开盘，威胁不大。恒大华府项目地处于吉林市船营区，隶属西山板块，东接珲春中街，南接越山东路，西接望云街，北接中东南路，周边交通便利，环境优美、自然。地利优势明显。在购房者中有着较好的口碑。如果是内部员工的话还可以优惠1到2万元。龙湾公馆户型大，配套设施好，环境优美，但是相对价格较高。
部分竞争对手信息如下：
二、
第一，充满都市人文气息的绿色生态型花园小区。
第二，秉承江南一号品牌精华的最新演绎，江南一号系列的经典之作。
三、诉求重点（十大卖点）
1. 江南一号品牌
房地产已进入“品牌”时代。江南一号以其丰富的内涵、特有的个性和高尚的品质而被公众所认同，并得到了国家权威部门的认可，是本地的物业名牌。它为人所依赖，并使拥有者产生一种荣誉感。项目秉承江南一号品牌的成功、经验和美誉，是超越一、二区的最新演绎。
2. 物业管理
物业管理是江南一号的一大王牌和特色，它仍然应成为项目的诉求重点，可描述为：被国家权威部门建设部队论证的“全车城市物业管理优秀示范小区”，具有丰富和成熟的经验。它的本质是：以人为本，业主至上。它的内涵是：安全、温馨、舒适。项目物业管理的诉求重点是：社区家政服务中心提供酒店式服务及提出“五心”概念。
3. 项目的绿色生态概念
5000平方米的中心花园，40%的绿地率，艺术化的园林布局，空气清闲，符合现代市民亲近自然的生活需求。
4. 浓郁的人文气息，富有特色的江南一号社区文化
这一诉求点是项目的特色，也是吉林其他同类产品未被重视和提及的极为重要的一个要素（独有和排他性）。诉求重点：社区内健康和谐的人际关系，高尚
丰富的社区文化，洋溢时代的人文气息。
5. 地段和大环境的优越
紧倚左海公园，空气清闲，满目葱翠，“读山、观水、亲自然”。交通优惠优惠便利，“条条巴士通江南一号”。商场、学校等公益设施齐全。把北环西路定义为吉林的“生活新干线”，是吉林新兴的高品质家居生活所在地。
6. 社区内配套齐全
可把相关配套项目整合后，以“业主会所”概念提出，“衣、食、住、行、乐”不假外求，完美住家。
7. 欧陆风情，明快造型
8. 多种产型，度身订造，“四明”设计，使用率高 9.度优质建材，从规划设计到施工管理，质量绝对保证 10. 开发商实力
四、项目特点
吉林江南一号，项目坐落于松花江畔最具观赏价值江段，一线临江独具松花江壮阔秀美江景。吉林大桥、江湾大桥两座吉林市标志性建筑相依两旁，高贵典雅的欧式建筑风格，城市综合体的完美演绎，独具匠心的近45000平米，新加坡坡式中央景观园林呼应其间，现代建筑于自然景观浑然一体。
开发商北京锡华投资集团和北京高校房地产开发总公司，历经10余年的积淀，结合吉林当地特点与人居生活习惯，以自然景观为主体，宜居舒适为建筑理念，打造出短进深、大面宽南北通透、全朝阳为基本的建筑格局，既保证户户拥有松花江壮阔秀美的江景，又保证了房屋的通透和采光效果。独创110米的观景电梯，使居住在这里的每一位业主，上下间尽享180度的沿江景观，让您购买高层住宅，拥有别墅般的享受。
项目所在的丰满区，为吉林市政府新城区的规划中心位置，依托政府规划开发新城区政策，该区域高速发展。商业、文化、体育、医疗，金融等形成完美生活配套，北华大学、吉林市二中、吉林市体育学院、松花江中学、丰满区英语实验小学；4万人体育场、1万人多功能室内体育管、3千人游泳馆；465医院、市中心医院等设施毗邻而立，南部市政规划新商圈与江北老商业圈，与项目前后呼