刘长城09281126

　在局四季度工作会议上 关于投资系统工作的讲话

　刘长城 （2015年9月29日）

　大家下午好！

　投资系统全年工作过半，我局所属五个投资项目能够较好的推进各项工作。截至三季度末，全局完成投资 1.98 亿元，其中：地产板块完成投资 0.81 亿元，BT 板块完成投资 1.17 亿元。地产板块实现销售额 1.63 亿元、回款额 1.72 亿元。BT 板块实现回购款 1.08 亿元。根据局总体部署，在三季度对盛德和建升两家控股地产公司的法人治理结构进行了调整和完善，召开了股东会、董事会等一系列会议，并就两家公司存在的实际问题，与各股东进行了商榷，以明晰下步工作。下面，我就投资系统工作进行通报，对相关工作提出要求。

　一、各投资项目工作目前推进情况及相关要求 （一）中铁瑞达广场项目。

　1. 租售工作。目前已完成销售 209 套，销售面积 15059.43平方米，销售额 1.648 亿元，占 B 栋总量的 50%；对外出租 29套，出租面积 2625.13 平方米。自 6 月份局与各三级公司签订

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　以房抵债责任状以来，完成较好的单位有：四公司、桥梁公司。各单位要以元旦、春节这两节期间的时点为契机，积极推进以房抵债工作。

　2. 招商工作。房开公司通过近两个月的时间，与招商代理机构接触和考察，比选方案，9 月份与四家一般招商代理机构完成了签约。同时对三家首席招商代理公司进行了考察，房开公司要充分利用首席招商代理机构的知名度和影响力，结合我们项目及周边市场实际去比选方案，尽快确定首席招商代理公司，精心谋划好 BC座底商的招商工作。

　3. 相关设施移交工作。C 座除通风空调、电梯和消防工程未移交物业公司外，其余工程全部在 8 月底移交完成。房开公司要与施工单位和物业公司积极沟通，在供暖期前将剩余工程移交物业公司管理。

　（二）广州盛德大厦项目。

　1. 大确权工作。9 月 10 日，大确权的审批资料已经正式报批，此事事关盛德公司 8 年来最终的圆满收尾，期间，各股东都付出巨大，为了这个项目的品牌和声誉，做了大量的工作。为此，盛德公司要高度重视，积极跟进，力争九月末将大确权工作完成，大确权获批后，要立即组织对盛德大厦项目首批 43户业主办理产权证，制定后续产权证办理的时间节点方案及推进计划，保证业主的权益。

　2. 剩余销售及收尾工作。一是剩余的两套房屋在十月末前

　 要销售完毕。二是电梯更换完毕后，与影院公司谈判，将前期租赁费用等存在的相关分歧界定清晰，该谁承担的责任谁来承担，尽快恢复影院正常运营，减少损失，保证各方利益。否则立即停止对电影院经营场所的租赁业务。

　（三）四川建升一、二期及酒店。

　1. 一期 销售工作。一期剩余物业去化是重点工作，会所部分要立即采取租售结合的方式推进。一期项目的去化要在 10 月末前完成，但必须要按照程序进行，严格遵守公司的规定，维护双方股东的合法利益。对一期去化形式要灵活变通，公司要拿出合理合规的去化方案，上会通过后执行，避免贱卖国有资产的现象。

　2. 二期项目相关问题。一是尽快落实二期项目的土地手续办理；二是完善项目投资开发可行性方案，基于项目前期“走出去，请进来”的营销策略，进一步明确市场销售前景，拿出潜在锁定客户源数据及依据，10 月底前形成支撑性强的汇报材料上报局投资部。三是明确二期项目开发的资金需求，统筹考虑二期项目资金需求量和详尽的使用计划，制定完备的项目融资方案报局财务部审批。

　3. 尚岛春天酒店项目。抓紧推进土地证及各种证件的办理，规避经营风险。加速推进酒店剩余工程及配套设施建设，放缓酒店高端消费项目的运作，以达到酒店常规运营为前提，年底前要实现酒店全面运营。

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　4. 做好建升公司定位。一是公司办公以项目为主，减少办公场地支出；二是规范公司人员管理，将酒店员工与建升公司员工分开管理；三是在二期住宅项目启动后，要加强公司领导班子管理层力量。

　站 （四）沈阳北站 BT 北广场项目。

　1. 北广场。正在积极收尾，准备相关内业资料。按照市长9 月 21 日现场办公要求，9 月 27 日北广场工程要全部完工，“9.30”正式开通使用。同时要积极推进今年的首次回购工作，确保年底前实现 1.0亿元以上回购款到账。

　2. 南广场。积极推进市审计局的末次审计工作，确保年底前末次回购款 6000万到账。

　连 （五）大连 BT 项目。

　大连 BT 甘南路项目 9 月 10 日已将末次回购的相关材料提报大连市财政局等有关部门审批，末次回购工作已启动，力争10月末前实现末次回购款 1.29亿元到账。

　二、PPP 开展情况及相关要求 目前房地产市场存量较大，商业地产逐步向“轻资产”转型,地方政府主要靠出让土地获取财政收入的方式难以持续。按照党的十八届三中全会以及国务院系列会议精神的要求，引进社会资本参与基础设施建设的PPP模式将成为今后经济发展的持续动力。

　（一）根据股份公司加强 PPP 项目投资的精神，自 8 月中

　 旬以来，九局投资系统及时调整思路，积极主动学习，主要做了以下工作：

　1. 局投资事业部于 9 月初下发通知要求各单位做好 PPP 项目的信息收集、跟踪及前期运作相关工作，在全局范围内正式启动 PPP 投资项目相关工作。初步确定了开展 PPP 项目的系统组织机构，以局投资事业部为 PPP 项目的主责部门，各单位在区域经营范围内指定了副职及工作人员具体负责 PPP 项目的投资开发。一段时间以来，根据各单位提供的信息，主要跟进了沈阳市地下综合管廊南运河段项目、宜宾市临港开发区国别园区基础设施开发项目、北京市丰台区棚户区改造项目、郑东新区轻轨管廊等项目和昆明市高速公路项目等。重庆分公司、四公司、成都分公司积极参与并进行了有益的探索和尝试。

　2. 加强专业知识学习，投资事业部作为局投资项目的管理部门，一方面整理并组织学习了股份公司投资、金融系统的相关文件以及培训资料，另一方面通过各方资源学习了 PPP 项目相关的政策、流程、交易结构、风险分担机制、主要合同条款等内容，基本摸清了几种不同投资模式的套路。

　3. 主动加强沟通，投资系统一方面就沈阳市综合管廊项目、宜宾市临港开发区项目与政府部门、金融机构进行了深入沟通了解，另一方面与股份公司投资发展部、金融管理部保持紧密联系，及时汇报跟踪项目动态，积极寻求技术帮助和政策支持。

　（二）根据一段时间以来的接触和学习，投资系统对如何

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　开展 PPP 项目已经形成了初步的概念，下一步投资系统应继续做好以下工作：

　1. 根据目前掌握的信息，股份公司将于国庆节后召开投资系统座谈会，将对股份公司已经开展的 PPP 项目进行剖析，并对各二级单位进行培训。九局投资系统一定要把握好这次培训的机会，认真学习，深入研究，彻底消化。

　2. 投资事业部要苦练内功，做好基础工作。

　一是要结合股份公司 PPP 项目成功案例的资料，制定 PPP项目相关的指导性文本模板，具备在最短时间内根据项目基础资料形成谈判文件的能力。根据各三级单位提报的项目信息，建立项目信息库。

　二是要加强沟通，对上多向股份公司汇报请示，对下做好技术支持等服务工作。

　三是要加强项目的筛选鉴别能力，选取一些投资回报稳定，特许经营期较短，风险可控的项目进行重点跟踪。结合九局资源优势，可进行项目全生命周期开发。或者以较小股权参与项目开发，获取项目施工总承包，实现“小投资”带动“大经营”。

　3. 各三级单位要进一步发挥区域优势，搜集 PPP 投资项目信息，各三级单位应将 PPP 投资项目的开发作为一项常态化的业务进行开展，过程中关注以下六方面要素：

　（1）项目的资金结构。

　一方面关注项目注册资本金比例。按照 9 月 1 日召开的国

　 务院常务会议确定：将关系国计民生的港口、沿海及内河航运、机场等领域固定资产投资项目最低资本金比例要求由 30%降为25%，铁路、公路、城市轨道交通项目由 25%降为 20%。城市地下综合管廊和急需的停车场项目，以及经国务院批准、情况特殊的国家重大项目资本金比例可比规定的再适当降低。

　目前了解到的情况，通过股份公司总裁办公会的一局六盘水综合管廊项目的注册资本金为 33%，上海局十堰综合管廊项目注册资本金为 25%。沈阳综合管廊的注册资本金为总投资扣除中央财政补贴后的 30%，实际为总投资的 22.88%。

　另一方面关注项目资金来源是否有中央财政补贴或者国开行贴息政策。按规定，中央财政对十个地下综合管廊试点城市给予专项资金补助，一定三年，具体补助数额按城市规模分档确定，省会城市每年 4 亿元。对采用 PPP 模式达到一定比例的，将按上述补助基数奖励 10%。

　目前了解到的情况，通过股份公司总裁办公会的一局六盘水综合管廊项目的中央财政补贴为 9 亿元，占总投资 29.94 亿元的 30%；上海局十堰综合管廊项目的中央财政补贴为 9 亿元，占总投资 35.5 亿元的 25%；沈阳综合管廊的中央财政补贴为7.59亿元，占总投资 32亿元的 23.72%。

　（2）项目的社会资本的引入和股本结构。

　社会资本的构成形式是决定项目财务评价的关键要素。社会资本可以是施工单位，也可以是施工单位+投资方（基金方）

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　组成联合体。项目公司的股本结构尽量采取以投资方（基金方）持大股（一般 70%以上）、我方和业主方（一般是政府平台公司）持小股（我方尽量在 10%以下）的方式，在保证项目公司在政府和我局均实现表外运作的同时，确保我局以较小的投资带动传统施工业务滚动发展。

　当然有些项目可能需要我局控股，具体操作视项目具体情况而定，不能一概而论。由我局控股的项目，要明确我局注入资金的内部收益率，融资部分的融资利率以及融资方式。按照股份公司要求，PPP 项目自有资金内部收益率不小于 12%/16%（表外/表内），项目全投资内部收益率不小于 8%。

　通过股份公司总裁办公会的一局六盘水综合管廊项目和上海局十堰综合管廊项目的内部收益率均不满足股份公司要求，但从抓抢市场先机的战略层面考虑，股份公司有望下调预期并通过决策。

　（3）项目的工程结算方式。

　工程结算方式通常有两种，一种为按照实际工程价值采取定额结算；另一种为按照初步设计概算下浮一定比例，工程包干。概算下浮比例将成为项目投标的关键因素之一，也直接影响项目的全投资内部收益率。

　（4）项目的运营方式。

　各三级公司在进行项目信息跟踪过程中，要突破原有的只谈项目施工的惯性，应重点关注项目运营成本构成，收入来源

　 及保障措施。收入来源主要是使用者付费和政府补贴（即可行性缺口补助），政府补贴费用不超过一般公共预算的 10%。谈判过程中应要求政府在特许经营期内不再批准任何个人和企业进入特许经营区域从事相关服务，以确保项目公司实现排他性经营。

　（5）项目的特许经营期。

　明确特许经营的范围，期限和特许经营期满后项目的移交形式（有偿/无偿）和对象等。特许经营期限一般为 10 到 30 年，在谈判过程中要尽量缩短特许经营期，以加快项目资金回收，规避不确定性风险。

　（6）项目融资的担保方式。

　除项目的资本金外，其余的项目资金需要贷款来支持。贷款的来源主要有两个方面，一方面是投资方或基金方负责融资，另一个方面是以项目公司直接对金融机构融资。不管哪种融资方式，均不能由股东方（特别是九局）提供融资担保。应由业主方或者以本项目未来的特许经营权（收费权）等作为融资抵押或者担保，真正实现项目公司独立自主运营。

　在这里，再次明确，投资系统工作要以投资事业部为总牵头，投资事业部做好各投资项目的引导、监管和服务工作，各投资项目也要积极与投资事业部勤沟通，共同做好本年度投资系统剩余工作，切实推进 PPP项目的有效开展。

　谢谢大家！