全区开放式老旧小区物业管理现状分析
全区开放式老旧小区物业管理现状分析
伴随着城市发展进程的加快，我区开放式老旧小区存在的诸多矛盾逐渐暴露出来，如基础设施落后、专业服务不足、安全管理难度大、房屋维修养护难、业主自治参与程度低等，致使开放式老旧小区物业管理成为城市管理的难点问题，同时也是社会各界和老百姓关注的热点问题。为进一步了解全区开放式老旧小区物业管理工作的现状，找准存在的问题及原因，进一步完善管理措施、规范管理行为，为居民营造和谐良好生活环境，我局联合有关部门并会同各街道物业管理办公室对全区开放式老旧小区物业管理的情况进行了联合式、体验式走访调研，现将调研情况汇报如下：
一、全区开放式老旧小区管理现状
通过到各街道组织座谈交流、问卷调查、实地考察等调研活动了解到：目前全区各街道都对开放式老旧小区加强了管理，落实了部分管理职能，对开放式老旧小区的物业管理单位有检查、有管理，尤其对辖区物业矛盾纠纷的受理调处效果明显。大多数小区都是由街道社区牵头组织社区居民志愿服务者与各街道派出所一起共同落实区域治安联防，卫生保洁也主要由街道环卫所负责，基本确保了小区居民正常生活。
（一）基本情况
全区开放式老旧小区总数量为 272 个，共有 1651 栋楼，建筑面积约398.4 万平方米，入住居民 38662 户，居住人口约 14.3 万人。其中，1.5万平方米以上小区 66 个，建筑面积约为 318.2 万平方米；1.5 万平方米以下零散开放式小区 206 个，建筑面积约为 80.2 万平方米。
（二）基本特征
全区开放式老旧小区是城市住宅小区中的特殊类型，主要特征表现为：一是专业物业服务缺失。小区基本没有专业物业服务企业管理服务，与专业物业管理小区相比，开放式老旧小区环境卫生维护不够经常，管理相对薄弱。全区 272 个开放式老旧小区中通过选聘专业物业企业服务的只有湘雅路街道的科技出版社宿舍，占比仅为 0.4%。二是建设历史久远。建成时间大部分比较早，98.9%的开放式老旧小区为 2000 年之前建设，其中最早建于 50 年代至 70 年代的小区有 9 个，42 栋楼，住户 1577 户。三是房屋性质不一。目前全区开放式老旧小区主要存在公房、房改房、农安房、安置房、经济适用房、商品房等多种性质，管理方式也不尽相同。四是居民结构特殊。开放式老旧小区居民结构中困难群体和老年群体较多。根据问卷调查数据显示：小区居民中月收入在 1500 元以下的占 10%，月收入1500—3000 元的占 46.5%，月收入 5000 元以上的仅占 4%；小区居民年龄分布上，60 岁以上的居民占 29%，50-60 岁的居民占 44%。五是建设治理困难。开放式老旧小区规划简单、配套不完善、加上房屋建设早、缺乏专业维护保养，小区房屋本体老化严重，维护维修难、环境秩序管理难等问题突出。
（三）管理方式
全区开放式老旧小区当前管理方式主要有以下几种:一是实行市场化物业管理的老旧小区有 1 个，建筑面积 9600 平方米，为科技出版社宿舍；二是实行业主自治管理的小区有 40 个，建筑面积约 45.3 万平方米；三是由单位自主进行管理的小区有 40 个，建筑面积约为 26.1 万平方米；四是由社区物业服务中心进行服务管理（开展清扫保洁、网管疏通等部分物业服务）的小区有 14 个，建筑面积约 21.9 万平方米；五是由街道社区代管或托管的小区有 177 个，建筑面积约 304.1 万平方米。
二、开放式老旧小区物业管理存在的主要问题
当前，全区开放式老旧小区虽然有相应管理主体，也基本履行了部分管理职责，但小区的物业管理水平离城市规范化物业管理的标准还相距甚远，主要存在以下五个方面的问题：
（一）基础设施薄弱，维修养护难。由于开放式老旧小区多是出于解决居民住房困难问题而建设，规划简单，配套也不甚完善，有些少有的公建配套设施也因分布零散或被后期占用等原因无法发挥正常作用。其中供需矛盾最大的基础设施主要包括小区绿地、居民活动场所、停车场等；在环卫设施方面，公共厕所、果皮箱、垃圾桶配置较少，有些地方出现配置空白；缺乏公共照明设施，消防设施遭到自然、人为损坏或被盗取现象严重，存在较大安全隐患。虽然有一些小区通过社区提质提档综合改造后，园林绿化、小区路面、排水管网等公共设施得到一定的改善，但许多问题由于受客观条件的限制，无法彻底解决。经统计，目前全区开放式老旧小区中有 196 个小区未缴存物业专项维修资金，占比 72%，因此设施设备维护、更新和改造缺少资金来源，维护维修问题矛盾突出。在问卷调查中，反馈小区基础设施薄弱问题并希望改善公共基础设施的占 24%。
（二）环境秩序维护不到位，安全管理难。开放式老旧小区自建成后即缺乏系统的保养和维护机制，后期逐步出现一系列问题，对住户的基本居住条件和小区的整体环境面貌造成严重影响。如房屋基础设施与本体老化，质量问题得不到妥善维修；楼体外墙粉刷老化脱落；楼道墙面污损，楼梯扶手锈蚀；居民楼房顶层防水设施功能退化，楼房原有排水系统堵塞、破损，雨污混流；小区路面硬化程度低破损严重等。再加上开放式老旧小区由于无围墙封闭，无门卫保安，无门禁、无监控等原因导致盗窃案件时有发生，小区居民迫切希望改善小区居住环境。调查中发现，有 47%的居民反馈小区存在治安管理不善的问题并希望加强公共安全管理。
（三）物业费标准低、收缴难，物业服务保障难。开放式老旧小区大多为街道社区代管，居民基本都没有交物业服务费，个别的物业服务企业或社区物业服务中心服务的小区，物业费标准也很低，大多在 0.6 元/平米以下。很多居住在老旧小区的居民多为退休职工，在思想观念上没有完成从计划经济向市场经济的转变，没有形成花钱买服务的思想意识；有的业主认为物业服务企业或社区物业服务不到位而不交物业服务费用；有的业主认为小区基础设施差、生活环境质量低而不交物业服务费用。由于对不交物业服务费用的业主并没有相应的处罚措施，很多原本交物业费的业主认为自己吃了亏，也拒绝交费。从客观上讲，居住在这些小区的居民确实有的生活比较困难，缴纳物业费进一步增加了其生活成本。由于开放式老旧小区物业费收费标准及收缴率都比较低，导致管理经营单位压力逐年递增，难于有效提升管理服务水平。通过问卷调查，有 19%的小区居民反对缴纳物业服务费，认为增加了其生活成本。
（四）政策法规不完善，小区管理难、执法难。开放式老旧小区普遍缺少专业物业服务企业管理和服务，因此存在少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质(作餐饮、旅馆、棋牌室，更有将地下室、杂物间出租给外地打工者等)，影响相关业主权益，造成业主投诉，并将矛盾转嫁给管理主体，而管理主体往往不具备行政执法的职权，仅仅协调劝阻作用不大，造成管理难。部分业主违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位等禁止行为时常发生，目前也因政策法规不完善导致职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成小区执法难。问卷调查中，30%的居民反映小区存在噪音扰民，25%的居民反映小区公共用地被违规占用，29%的居民反映垃圾堆积且牛皮鲜问题突出无人监管，24%的居民反映小区违规饲养宠物、禽类等。
（五）业主自治参与程度低，物业消费意识提升难。长期以来，我区开放式老旧小区大多以街道社区代管或托管为主，居民大多遇到问题会找
区政府、找街道和社区，其参与小区自治的积极性并不高。《湖南省物业管理条例》实施后，十名以上业主就可联名申请成立业主委员会，但由于开放式老旧小区大部分居民自治意识不强、参与程度低等原因，目前已成立业主委员会的开放式老旧小区只有 5 个，占比仅为 1.8%。另一方面，开放式老旧小区的最早一批居民大多是城市“原住民”和享受单位福利分房的单位职工，随着时代的发展，有经济能力的居民购置了新居已经搬离老旧小区。现阶段小区居民大多是租房户或经济能力较弱的老业主。由于业主沿袭了多年传统的生活习惯，对物业服务有偿购买的形式难于接受，业主主观不愿意改变现有的生活状态，对小区专业物业化的管理形式缺乏认同感，有的老年人因为把物业费看作是变相收钱，甚至对物业管理产生抵触情绪，给物业费的收取带来阻力，使得物业管理企业难于进驻开放式老旧小区。问卷调查中只有 52%的居民希望引入专业物业服务企业通过购买服务方式享受更专业一点的服务，但仍有 48%的居民表示希望维持现状，坚持不收费或少收费。
三、加强开放式老旧小区物业管理的对策建议
我区开放式老旧小区物业管理工作存在诸多困难与挑战，而治理开放式老旧小区的根本目标是通过“善治”，按照政府扶持、社区管理、物业服务、社会协同、公众参与的模式为开放式老旧小区居民营造安定、和谐、幸福的居住环境，从而推动城市整体协调发展。结合我区开放式老旧小区物业管理的实际，并综合基层调研中搜集的意见建议，对进一步加强开放式老旧小区物业管理工作，我局提出以下对策建议：
（一）进一步强化小区党组织的核心领导。一是筑牢堡垒。全面推行“支部建在小区”，按照“一小区一支部，一楼栋一党小组”的原则，科学设置小区党组织。选优配强班子，统筹管理党员，组织直管党员、在职党员、离退休党员和流动党员等在小区亮明身份、接受监督、参加会议、开展服务。
街道社区党组织要积极指导每个开放式老旧小区成立党组织（功能性党组织）。二是深度融合。积极推动小区党组织与小区业委会成员双向培养、交叉任职，倡导小区党支部书记和业委会主任“一肩挑”。在已成立业委会的小区成立小区党组织，优先将业委会中的党员吸收为小区党组织成员；在未成立业委会的小区先成立小区党组织，引导并推荐符合条件的优秀党员业主参选业委会，优先将小区党组织成员通过法定程序选入小区业委会。三是全面引领。加强小区党组织对业委会、物业服务企业等小区管理主体履职的监督和引导，普及建立小区党组织牵头的多方联席会议制度，把服务小区居民、推动小区治理，作为小区党组织的主要任务。积极引导小区党员业主组建小区党员志愿服务队，参加小区志愿服务，接受小区党支部年度民主评议。注重整合驻区单位资源和小区多元主体力量，常态化开展为民服务活动。
（二）进一步提升小区居民的自治意识。一是增强参与自觉。加强宣传教育，进一步增强小区居民自我服务、自我管理、自我监督的意识，主动为小区治理出点子、想办法，积极参与业委会选举、民主议事协商、志愿服务、垃圾分类、群防群治等，实现从“要我做”向“我要做”转变。二是建立共同准则。根据小区实际和居民关切，发动小区全体居民参与制订、积极践行小区居民公约，引导居民在公序、良俗、社会公德、言行举止等方面形成一整套行为规范。培育小区居民契约精神，寻求小区治理的最大公约数。三是积极发挥作用。大力培育和践行社会主义核心价值观，重视家庭、家教、家风，发挥榜样的力量，营造向上向善、互帮互助的浓厚氛围。提升小区文明程度，培育一批具有正能量的小区。小区党组织和小区业委会在宣传小区居民公约、曝光不文明现象、劝导不文明行为、调节邻里矛盾纠纷、组织居民参与小区治理等方面要发挥积极作用。
（三）进一步推进小区业委会的成立。一是选优配强。街道社区要积极引导和指导各小区成立业主大会、业主委员会，规范业委会选举和换届
流程，严格执行业委会成员的条件标准和进退机制，业委会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的优秀业主中产生。二是建章立制。街道社区要指导小区健全完善小区业委会依法履职工作机制，加强小区业委会使用公共资源、信息公开，纠纷化解等各项制度建设，保证制度刚性执行。三是履职尽责。小区业委会要在社区和小区党组织的领导下，在街道、社区的指导监督下，按照业主大会议事规则和管理规约认真履职，做好物业服务企业的选聘、退出和日常监督，统筹小区公共收益开支。支持开展小区垃圾分类工作，协调业主与物业服务企业之间的关系，维护各主体合法权益。
（四）进一步加大老旧小区的提质改造投入。一是摸清底数。建议区人居环境局会同街道全面摸清辖区老旧小区基本情况及设施设备管理现状，了解居民群众最为关切的重、难点问题。二是突出重点。全区老旧小区改造工作，应当将小区排水管网、内部及周边道路、消防设施、供水供电设施等纳入重点改造范围，不断完善老旧小区基础设施建设，进一步提升小区居民生活满意度。三是科学实施。对于 2000 年以前未缴存维修资金的老旧小区，街道要主动向区人居环境局申报，对照条件逐步纳入提质提档改造范围，区政府根据相关政策合理安排资金，按照先急后缓的原则分步推进实施。对于 2000 年以后缴存有维修资金的商品房住宅小区，如供水管道、消防管道、排水管道等设施老旧损坏的，由街道牵头督促业委会或引导小区业主代表申请使用维修资金实施改造。
（五）进一步发挥物业企业的服务作用。一是推动企业进驻。对于经过提质改造或前期治理，在硬件设施及居民接受程度具备相应条件的小区，街道、社区和小区党组织要依照法律法规规定的程序，指导小区业主大会依法选聘物业服务企业，鼓励通过招投标或协议的方式为开放式老旧小区选聘物业服务企业，提供专业化物业管理服务。二是细化服务内容。要督促物业服务企业按照合同约定的服务事项和服务标准提供相应的物业服务，
引导物业服务企业履行社会责任。落实物业服务企业在小区垃圾分类工作中的管理责任，鼓励物业服务企业为残疾人、孤寡老人、孤儿等小区特殊群体提供个性化服务。三是完善监管体系。明确职能部门、街道、社区、小区党组织、小区业主委员会等对物业服务企业的监管职责，完善物业服务企业准入、退出、价格调整、考核评估、信用评级、诚信激励、失信惩戒等机制。建立小区物业服务企业和项目负责人信用档案。积极探索试点物业矛盾纠纷第三方调解、物业服务质量第三方评估、公共收益第三方审计等工作机制。
（六）进一步加强小区禁止行为的监管力度。一是关口前移。根据《湖南省物业管理条例》有关要求，物业服务企业或小区其他管理责任人应加强管理，及时对业主禁止行为进行劝阻、制止，经督促仍然不予整改或整改不到位的，及时向有关职能和执法部门报告。二是形成合力。街道社区的网格化管理模式要延伸到每一个住宅小区，城市管理综合执法也要进一步向住宅小区拓展，逐步实现住宅小区综合执法全覆盖。进一步强化城市管理综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法队伍在住宅小区的协同配合，形成合力。三是强化落实。按照“街道吹哨、部门报到”工作模式，强化对小区治理工作的落地执行。将“街道吹哨、部门报到”工作纳入区委、区政府督查重点项目，作为各部门党政领导班子和领导干部考核评价、各级党（工）委书记抓基层党建述职评议考核的重要内容。把群众满意度作为重要的评价指标，对街道“吹哨”，部门不“报到”或“报到”不作为、互相推诿的行为，要加强执纪问责。
（七）进一步完善社区公共服务体系。一是引入社会组织服务。进一步依托街道公共服务中心的服务平台，更多地引入专业社会组织参与小区综合治理。通过政府购买服务的方式，实行项目化操作，引导其参与矛盾纠纷调处、生活垃圾分类、居家养老服务、家政服务等小区治理事务，推进“菜单式”服务、“标准化”服务。二是发挥群团组织功能。引入和发挥共青
妇等群团组织在开放式老旧小区综合治理中群众的桥梁纽带作用，通过党建联建、党建带群建机制，实现党建引领、联动推进的“党群工作一体化”。三是发动群众组织参与。发动小区业主自行组建的各种文体兴趣小组、议事协调小组等积极为小区居民服务，凝聚人心、增进感情，引导小区居民实现共建共享共治。
（八）进一步加大宣传教育和表彰力度。一是宣传发动。要广泛宣传《湖南省物业管理条例》，积极引导居民转变观念、更新理念，尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变，树立“花钱买服务”的意识，推进开放式老旧小区物业管理良性发展。二是教育培训。通过开展物业管理业务培训，不断提升基层物业管理工作人员的政策法规水平和业务履职能力，提升小区业主委员会依法履职能力，提高小区物业企业人员的服务意识。三是表彰先进。对在开放式老旧小区物业管理中作出突出成绩的街道办事处、社区居委会的管理经验和先进事迹进行总结推广，每年开展评选“物业管理示范社区”“物业管理优秀社区”“物业管理优秀个人”等活动，大力进行表彰。