第一太平戴维斯面试技巧

第一太平戴维斯面试技巧篇一：第一太平戴维斯顾问方案13489933

服务内容和服务范畴：

第一阶段

前期物业管理顾问服务内容 《XXXX》前期物业管理顾问服务

一、 物业交付使用日前之前期工程顾问服务

1、 协助贵司监管有关工程进度，提出改进建议供贵司参考；必要时出席贵司召

开的工程例会及其他重要会议。

2、协助审核房屋设备、设施中、大维修保养方案及年度维修保养计划，同时对 预防维修实施计划提出建议及意见。

3、

4、

5、拟订交接验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进 度及质量标准逐步进行验收（包括但不限于下列内容）：

? 协助对物业总体进行检查、验收;

? 协助对各功能区域进行检查、验收;

? 拟订有关工程机电设备验收测试方案，核对供应商提供的数据、资料并参与主要机电设备的安装、测试、验收及试运行；

? 协助对装饰、装修进行检查、验收;

协助贵司挑选所有为物业提供服务及维护之承办商，并参与评标工作。 协助贵司审定物业之有关保养合同及引介保养单位。

6、依照国家现有的法规、及物业项目具体状况专门订立各项有偿服务项目的收 费标准。

7、协助拟订工程部的各种规章制度（包括但不限于岗位责任制、操作规程及流 程,并拟订防火及安全守则等。）并且负责检查、督促、完善、及改进。

8、

9、对物业设备管理及保养提供详细建议和意见。

10、 对物业停车场设备之管理提供详细建议和意见。

提供工程部所需购置的劳保用具、仪表器材、物料及各类零配件清单。

二、 物业管理公司的筹备及管理中心的筹建

1、

（1）协助贵司进行组建物业管理公司的相关筹备工作。

（2）协助贵司与各政府有关主管部门进行联络与洽商有关公司成立事宜。

（3）协助贵司组建物业管理公司合理之总体架构及人员之编制配备。

（4）协助贵司准备注册管理公司所需之文件与材料等。

2、

（1）草拟各级管理员工之工作细则及权限，并在实施中不断完善。

（2）为下属物业管理中心制订人事管理制度、员工守则及编制员工之劳动合同。

（3）与劳动局联系，安排一切有关员工聘用之登记转职等事宜。

（4）安排整个管理队伍之制服设计，务求为管理队伍塑造一个好的形象。

（5）贯彻公司固有的员工录取、辞退、劳动报酬等管理制度。

（6）贯彻执行公司固有的物业管理中心物资采购程序，以及物资的领用登记、发放程序。

（7）贯彻执行公司固有的行政办公管理制度。

行政人事管理 物业管理公司的筹备

3、物业管理公司下属管理中心的筹建

（1）、

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

（2）、

2.1

2.2物业管理中心筹建开办事宜 筹备物业管理中心开办事宜（包括但不限于选定管理中心位置，以及提出内部装潢布局、购置各类家具、工具器材、文具用品，印制各式表格、信封等）。 拟订物业总体物业管理收支预算及建议管理费收取标准。 协助贵司与政府有关主管部门及公用事业机构联系洽商有关物业管理 事宜（包括但不限于环卫局、税务局、公安局、消防局、劳动局、 物价局、工商局、银行等）。 对物业需购置的各类保险提出方案（包括但不限于财产险及第三者责 任险等）。 协助检讨建议和调整物业内指示牌，配合物业内整体布局。 文件之建立 拟订物业管理公约，明确业主、租户、使用人及物业管理中心的权利和义务。 在筹备期间拟订下列各项文件，以供日后管理工作开展时使用：

? 业主/租户守则；

? 业主/租户二次装修指南；

? 防火、治安及环卫规条及守则；

? 物业交付时所使用各类文件及表格；

? 清洁服务招标文件及表格；

? 物业管理中心各级员工岗位责任制及奖惩制度；

? 物业紧急应变计划。

2.3

2.4

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2.6

（3）、

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3.5

考虑物业整体设计组合后，提出物业装卸区域管理和垃圾处理方案。 拟订物业管理中心员工手册。 参照物业整体设计，提出物业绿化管理方案。 拟订物业保安实施计划，并对保安系统安排及所需设备提出详细建议。 员工招聘 在我们投入前期物业管理顾问服务工作后，将按照物业的规模及需要提出物业管理公司下属物业管理中心员工总体架构及各级人员编制。 根据贵司对物业管理服务之要求,招聘《XXXX》物业管理服务所需之所有管理员工。 按职务要求及劳务市场情况拟订员工工薪标准。 拟订整体招聘计划（包括招聘广告内容、招聘人数、技术要求、所需学历及工作经验等）。 筛选适当申请人，安排面试、复试，并按工作先后所需提出录用之建议（工程骨干人员将被优先安排到位工作，协助物业机电设备测试及验收）。

第一太平戴维斯面试技巧篇二：第一太平戴维斯新人培训教材

新人培训教材

第一章 房地产基本知识介绍

从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。

第一节 专业名词术语

1、房地产可分为：

(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。

(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。

(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。

2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。

3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。

4、何为“三通一平”

“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。

*5、何为“七通一平”

达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。

6、什么是内销房、外销房、平价房

内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。

(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。

(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。

*(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。

上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。

7、计算公式：

容积率：总建筑面积/土地面积

建筑密度：建筑占地面积/土地面积 × 100%

绿化率：总绿化面积/土地面积× 100%

集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100%

得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100%

建筑面积=套内建筑面积 + 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。

套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2

=建筑面积/分摊系数

封闭式阳台：面积计算100%

敞开式阳台：面积计算50%

阁楼、露台，一楼花园，一般赠送

住宅交付时的要求

(1) 交付使用许可证，入住许可证

(2) 质量保证书

(3) 产品使用说明书

前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）

8、何为代理，何为中介？二者区别

代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。

中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。

第二节 有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策

前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展房地产阶段变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户口现行政策基本内容综述。

一、按揭（个人住房商业性贷款）

1、办按揭的条件

(1)现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提供本市身份证及户口的购房者，可以获得较大额度的按揭贷款，大多为总房款的80%。

(2)另一种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭，购房者必须提供本人身份证，户口及在本市工作两年左右的证明，有些还要提供在本市投资的证明或暂住证，这样的购房者，一般银行可以提供总房款的50－70%额度的按揭贷款。

(3)以上两种都必须提供收入证明，证明其还贷能力，月收入必须超过或等于其办按揭贷款月还款金额的2倍以上，境外收入证明需经公证和当地中国使领馆认证。

(4)办按揭人年龄一般不可超过65~70岁，以65~70岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，多不可超过30年。

2、办按揭有关费用

(1) 公证处收取公证费

(2) 保险公司按贷款数和贷款年数收保险费

(3)交易市场收抵押合同登记费：200元

3、办按揭必须是个人购买住宅商品房，公司购买不可办按揭。

二、个人住房公积金贷款

1、办理公积金贷款的条件：

(1) 必须本市户口

(2) 公积金缴交累积二年以上和申请前连续六个月正常缴交

(3) 没有公积金贷款欠款

2、公积金贷款额度

(1) 最高10万，30年

(2) 计算公式：公积金帐户余额×20

3、公积金贷款的优点

(1) 利息低

(2) 购房者单位承担一部分

三、申报上海蓝印户口政策(2002年4月1日起停止执行)

四、其他政策

1、购房退个人调节税

在1998年6月1日～2003年5月30日内购买本市商品房的购房者可办理退税，所退税的期限，始（购房签约后首付款税务局登记日），终（2003年5月30日）

2、注意事项

第一太平戴维斯面试技巧篇三：第一太平戴维斯物业管理注意事项100问

深圳市物業管理注意事項100問

二00五年三月

savills.com

目 錄

內容 第一章 项目前期籌備階段 物業管理財務管理政策法規第二章 項目接管驗收階段 工程 物業管理行政人事管理 財務管理政策法規第三章 项目交付使用階段 物業管理行政人事管理 財務管理法律責任

頁碼 3

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第一章

项目前期籌備階段

熱點問題20問

物業管理

1. 物業管理公司應何時介入

物業管理公司應在規劃設計階段介入。

2. 開盤銷售時，需公示的有關物業管理方面的管理文件

《臨時業主公約》、《臨時业主公約》、物業管理公司的《營業執照》、《資質證書》、《前期物業管理合同》等。

3. 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同

簽署方不同。深圳《管理公約》由全体業主簽署。而《香港大廈公契》則由發展商、管理公司及第一位完成買賣業主簽署。

4. 現有的管理公約之起草、審批的程序、內容及不足之處

程序：

內容：

1) 業主的權利、義務； 2) 業主大會和業主委員會； 3) 物業公司的管理範圍； 4) 物業公司服務的內容； 5) 物業公司的管理職責； 6) 其他約定之事； 7) 違約責任；

不足之處：

1) 現時管理公約約定是以當地法規為准，国内法规并不完善。 2) 管理公约要經過業委會不斷修改，才可完善。

5. 管理份額與不可分割分數的異同

現時國內之法規並沒有不可分割分數之表述。

國內部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發展商為使各業主分攤及交納管理費而分配給各單元的份額，有關各單元的管理份額，按建築面積計算。

6. 公共部分是否計算業權，怎樣計算（例如停車場、會所等）

國內法規沒有明確業權分額之表述。

7. 裝修指南中應注意之事項使

裝修指南一般需要包含幾項內容： A、 申報裝修及驗收退押金流程。

B、 房屋結構及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調主機和防盜

網孜裝位置。

C、 涉及系統設施（寫字樓居多）的改建規定，如中央空調、消防煙感

噴淋、資訊網路、煤氣管道等。

D、 施工隊伍頇遵孚的管理規定和防火規定。 E、 業主及施工單位遵孚本指南規定的承諾書。

財務管理

1. 管理處開辦費用之明細

管理處開辦期發生之常見費用明細：

1) 設備物資購置，包括辦公設備/用品支出、保孜設備、工程維修器

具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設備

2) 員工開支：包括招聘員工費用、籌備期員工工資及福利支出、員工

培訓費 3) 開荒清潔費

4) 管理處辦公室裝修費